Hipotecas

Oscar del Brutto señala los problemas por los cuales las hipotecas no suelen funcionar bien en el mercado hipotecario como, por ejemplo, el hecho de que los registros de propiedad no están en línea o son poco confiables.

Por Oscar del Brutto

Cuando le preguntaron a Willie Sutton que por qué robaba bancos, él contestó: “porque ahí es donde está el dinero”. Los empresarios que necesitan capital acuden a los bancos porque ahí es donde está el dinero. El éxito de una economía consiste en lograr que el dinero de los bancos vaya a parar a los empresarios porque son ellos quienes innovan y generan puestos de trabajo. 

En teoría, los bancos están deseosos de prestar dinero. Ese es su negocio. En la práctica, necesitan tener alguna garantía para poder hacerlo. Deben mitigar el riesgo de que quien recibe el préstamo no devuelva lo prestado. 

La forma tradicional de asegurar el pago de un préstamo es la hipoteca. La hipoteca es un derecho que el dueño de una propiedad inmueble le confiere al acreedor de una obligación para que, en caso de que su deudor incumpla, él pueda embargar la propiedad, venderla y pagarse. Es una muy buena garantía porque, por un lado, las propiedades inmuebles generalmente aumentan de valor con el tiempo y, por otro lado, a diferencia de lo que ocurre con las joyas o los diamantes, no es posible esconder un inmueble. Las hipotecas son importantes porque, al brindar seguridad, permiten que los bancos otorguen préstamos y que el dinero vaya a parar a los empresarios. 

Los profesores Robert Cooter y Hans-Bern Schafer han destacado que, para que las hipotecas funcionen, deben cumplirse tres requisitos. Primero, debe existir un sistema de publicidad que permita saber con exactitud quién es el dueño de las propiedades inmuebles. Segundo, los usos que se le pueden dar al inmueble deben estar claramente predeterminados: si se puede edificar, si se puede establecer un negocio, si es posible montar una industria. Tercero –y más importante– debe existir un procedimiento que permita sacar a remate el inmueble hipotecado y pagar con el resultado de la venta al acreedor. 

En el Ecuador estos requisitos solo se cumplen a medias. Primero, aunque existen registros de propiedad, estos no funcionan como deberían: en unos hay que ir a una oficina, hacer una larga fila y pagar por un papelito, en vez de obtener los datos del inmueble online; y, en otros, la información simplemente no es confiable. Segundo, muchos municipios determinan los usos del suelo de forma cambiante y arbitraria. Y tercero –y más importante– en vez de permitir al acreedor hacerse dueño inmediatamente del inmueble hipotecado y venderlo él mismo (lo que los americanos llaman nonjudicial foreclosure), se obliga a los acreedores a ir donde un juez y seguir un juicio que normalmente tarda más de un año. 

Nuestros legisladores deben concentrar sus esfuerzos en crear un marco legal que permita unir el dinero que está en los bancos con los empresarios. Un paso en esa dirección es mejorar el régimen legal de la hipoteca para que los bancos se sientan más cómodos prestando dinero: modernizar los registros de propiedad, prohibir los cambios repentinos de usos de suelo y –lo que es más importante– permitir al acreedor vender el inmueble hipotecado sin necesidad de acudir a un juez.

Este artículo fue publicado originalmente en El Universo (Ecuador) el 26 de junio de 2019.