El fin de la crisis de la vivienda asequible

Resumen: Los estadounidenses han disfrutado de avances extraordinarios en cuanto a la abundancia material; sin embargo, la vivienda destaca en las últimas décadas como una excepción persistente. Los precios de la vivienda en muchas partes de Estados Unidos han subido más rápido que los ingresos, lo que ejerce una presión cada vez mayor sobre los inquilinos y quienes compran su primera vivienda. El problema no es un fallo inevitable del mercado, sino el resultado previsible de las restricciones de la oferta —especialmente las regulaciones sobre el uso del suelo— que pueden reformarse para aumentar la asequibilidad.

Los estadounidenses han sido testigos de enormes avances en la disponibilidad y la abundancia de bienes materiales.

Como han demostrado Marian L. Tupy y Gale Pooley, del Instituto Cato, la necesidad más básica, la alimentación, se volvió ocho veces más asequible en los 100 años hasta 2019, en relación con los salarios promedios (la inflación de los alimentos después de 2019 nos ha hecho retroceder un poco, pero las tendencias a largo plazo siguen siendo bastante favorables). Esta creciente abundancia no se limita únicamente a los alimentos, ya que una amplia variedad de productos manufacturados se han vuelto mucho más asequibles en las últimas décadas.

Estas tendencias positivas son bien conocidas en el caso de los bienes e incluso de algunos servicios, como la cirugía estética, pero una objeción habitual, tanto en las redes sociales como en la vida real, es: ¿qué pasa con la vivienda? Es una pregunta razonable, teniendo en cuenta que los estadounidenses gastan alrededor del 25% de sus ingresos anuales antes de impuestos en vivienda, lo que ha sido una proporción bastante constante de sus ingresos durante la mayor parte de los últimos 125 años. Dada la gran proporción del presupuesto que representan los costos de la vivienda, y el hecho de que estos no hayan disminuido como parte del presupuesto al igual que lo hicieron otras necesidades, merece la pena investigar el problema más a fondo.

En cuanto a la vivienda, los críticos tienen razón: los costos de la vivienda en Estados Unidos y en muchos otros países han superado rápidamente el crecimiento de los ingresos en los últimos años. Aunque no deberíamos sentir nostalgia por la vivienda de la década de 1950 —las casas eran aproximadamente la mitad de grandes que las actuales y tenían menos comodidades que ahora consideramos estándar, como el aire acondicionado—, la nostalgia por la vivienda de hace 30 años podría estar justificada.

Desde 1994, dos indicadores habituales de los precios de la vivienda, el índice Case-Shiller y los datos sobre el precio medio de venta del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de Estados Unidos, han aumentado más rápido que la mayoría de los indicadores de ingresos, incluidos los ingresos familiares medios y los salarios medios. Y, a diferencia de lo ocurrido desde la década de 1950, el reciente aumento de los precios de la vivienda no puede explicarse principalmente por el hecho de que las casas sean más grandes: La superficie media de las viviendas nuevas vendidas solo ha aumentado un 16% desde 1994 e incluso ha ido disminuyendo en la última década.

Es más, en la medida en que la vivienda se ha encarecido en relación con el crecimiento de los salarios en los últimos años, la tendencia podría empeorar en los próximos 30 años, a menos que cambiemos rápidamente las políticas para permitir que aumente la oferta de vivienda.

Puede parecer desconcertante que la vivienda siga representando, en promedio, aproximadamente la misma proporción de los ingresos en Estados Unidos, incluso cuando los precios de la vivienda han aumentado más rápido que los ingresos en las últimas décadas. Este aparente enigma puede resolverse pensando en dos tipos diferentes de hogares: los inquilinos y los propietarios. Si bien los inquilinos y los propietarios pueden ser ciertamente diferentes en muchos aspectos —los inquilinos tienden a ser más jóvenes, más pobres, etc.—, existe una diferencia fundamental en cómo experimentan los aumentos en el precio de la vivienda. Los inquilinos suelen estar sujetos a nuevas rentas a precio de mercado de forma regular, a menudo anualmente. Sin embargo, si los propietarios permanecen en la misma vivienda, por lo general están protegidos de estos cambios, ya que solo el seguro y los impuestos sobre la propiedad pueden aumentar anualmente, no el capital y los intereses de la hipoteca.

Estas intuiciones se ven confirmadas por los datos. Según la Encuesta de Gastos del Consumidor de la BLS, en 1984 la proporción de los ingresos que los inquilinos destinaban a la vivienda era de alrededor del 30,4%, cifra que aumentó durante las cuatro décadas siguientes hasta el 34,4%. Los propietarios experimentaron la tendencia opuesta, ya que la proporción de sus ingresos destinada a la vivienda descendió del 27,7% en 1984 al 22,6% en 2024. El promedio general se ha mantenido bastante estable, pero la experiencia de los inquilinos y los propietarios ha divergido.

Los hechos sobre la inaccesibilidad de la vivienda

Históricamente, la regla general en Estados Unidos es no gastar más del 30% de los ingresos en vivienda, aunque, como hemos visto anteriormente, en promedio los estadounidenses gastan menos que eso. Pero los promedios pueden ocultar la carga económica que supone para algunos hogares. Según un análisis de los datos de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense de la Oficina del Censo realizado por el Centro Conjunto de Estudios de la Vivienda (JCHS) de Harvard, nada menos que un tercio de los hogares estadounidenses gastaba más del 30% de sus ingresos en vivienda, y el 16% de los hogares gastaba más de la mitad de sus ingresos en vivienda en 2024. El número de hogares con dificultades económicas ha aumentado de forma constante en los últimos años, ya que el precio tanto de la vivienda en propiedad como del alquiler ha aumentado más rápido que los ingresos en la mayor parte de Estados Unidos.

Podemos ver el problema del aumento del valor de la vivienda en relación con los ingresos observando otra regla general: los precios de la vivienda deberían estar entre tres y cinco veces los ingresos anuales de un hogar. En 1994, de las 387 áreas estadísticas metropolitanas (MSA) de Estados Unidos, 263 tenían precios medios de la vivienda que eran menos de tres veces los ingresos medios de los hogares (los datos, una vez más, provienen del JCHS de Harvard). Solo 12 MSA en 1994 —la mayoría en California y Hawái— tenían ratios superiores a 5,0.

Avancemos rápidamente hasta 2024, cuando había 114 MSA por encima de la relación de 5,0 entre el precio medio de la vivienda y los ingresos, y estas se encontraban repartidas por todo el país. En lugar de estar solo en California y Hawái, también se encontraban en estados que antes eran asequibles, como Montana, Wisconsin, Carolina del Norte y Arkansas. En 2024, el número de MSA con ratios de precio respecto a los ingresos por debajo de 3,0 se había reducido a solo 32, muchas de ellas en el agonizante Rust Belt. Y ni siquiera hace falta remontarse a 1994 para ver el cambio drástico. Todavía en 2019, había más de 100 MSA con un ratio de precio respecto a los ingresos por debajo de 3,0.

Aunque la mayoría (241 MSA) se encuentra todavía dentro del rango sugerido de entre tres y cinco veces los ingresos de un hogar, muchas se están acercando al extremo superior de ese rango. Dada la tendencia —la mediana de la relación subió de 2,65 en 1994 a 4,27 en 2024—, no es descabellado esperar que la relación siga aumentando, a menos que se produzcan cambios en las políticas.

El reto de la asequibilidad de la vivienda no es exclusivo de Estados Unidos. Según la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), desde 1994 los precios de la vivienda en Estados Unidos aumentaron un 20% más que los ingresos, lo que significa que la vivienda es más cara en términos reales. Otros países se encontraban en una situación mucho peor: Australia, Canadá y el Reino Unido registraron aumentos superiores al 80% en la relación entre los precios de la vivienda y los ingresos. Sin embargo, no todos los países siguieron el mismo patrón. En Nueva Zelanda, la relación precio-ingresos aumentó un 126% entre 1994 y 2021. La relación se redujo al 80% en 2024. Y la relación precio-renta de Japón cayó un 25% entre 1994 y 2024. Sin embargo, incluso Japón ha experimentado recientemente un modesto aumento de la relación, de alrededor del 14% en la última década. Analizaremos Nueva Zelanda y Japón con más detalle a continuación.

La solución para la asequibilidad de la vivienda

Pero se puede hacer algo. Aunque se han propuesto varias soluciones políticas, la mayoría de ellas se centraban en el lado de la demanda, como las ayudas a propietarios o inquilinos. Ese tipo de soluciones son subóptimas porque aumentan la demanda, lo que solo incrementará aún más los precios si la oferta no aumenta también. El verdadero problema está en el lado de la oferta: no se están construyendo suficientes viviendas nuevas en los lugares donde la gente quiere vivir y del tamaño que la gente desea. ¿Qué impide que se construya más? En la mayor parte de Estados Unidos, son las restricciones al uso del suelo, como la zonificación y otras políticas que limitan la densidad de las nuevas viviendas. Australia y países de toda Europa han aplicado políticas similares que limitan la construcción de viviendas de diversas maneras, principalmente en la primera mitad del siglo XX. Los aumentos de precios no se manifestaron de inmediato, porque en la mayoría de los lugares las restricciones no eran limitaciones vinculantes; hasta hace unas décadas había mucho terreno en ubicaciones favorables.

Una restricción importante a la oferta de vivienda es la zonificación unifamiliar, que impide que se construyan viviendas multifamiliares (desde dúplex hasta apartamentos en rascacielos) en zonas residenciales. Un análisis de 2019 del New York Times reveló que alrededor del 75% de las zonas residenciales de las ciudades estadounidenses están reservadas para viviendas unifamiliares. En algunas ciudades, esa cifra puede superar el 85%. Por supuesto, es probable que la mayoría de las familias aspiren a tener en algún momento una vivienda unifamiliar, pero las leyes de zonificación obligan a que la mayor parte del suelo se destine a este tipo de vivienda para todos. Esto contribuye a que la vivienda sea inasequible para muchas familias jóvenes en la actualidad.

Las restricciones al uso del suelo limitan la oferta de formas que van más allá de la mera prohibición de que la mayoría de las parcelas se reserven para viviendas unifamiliares. Por ejemplo, las normativas suelen exigir que las parcelas tengan un tamaño mínimo, lo cual es contraproducente porque la superficie del terreno suele ser la parte más cara de la propiedad en entornos urbanos, y la normativa obliga a las familias a comprar más terreno del que desean. Las normativas también establecen una superficie máxima (un rango habitual es del 40 al 60 por ciento) de la parcela que puede ocupar el edificio en sí, lo que esencialmente obliga a que las viviendas tengan grandes jardines. Una vez más, es posible que muchas familias quieran una parcela grande con un jardín amplio, pero estas normas lo exigen para todo el mundo. El problema es que, cuanto menos terreno se dedique a la vivienda en sí, menos terreno queda para otras viviendas en la misma zona. Estas normas excluyen los tipos de viviendas unifamiliares que eran habituales en el pasado en las grandes ciudades estadounidenses, como las casas adosadas o las viviendas en hilera, que suelen ocupar la mayor parte de las pequeñas parcelas en las que se asientan.

Las reformas de zonificación funcionan

¿Reformar las normas de uso del suelo aumentaría realmente la oferta de viviendas y las haría más asequibles? Las pruebas disponibles sugieren, de hecho, que sí.

Un ejemplo de reforma es la ciudad más grande de Nueva Zelanda, Auckland, que en 2016 reformó la zonificación residencial para permitir una edificación más densa —dúplex, tríplex, adosados y similares— en la mayor parte del suelo residencial. Este proceso se conoce como "upzoning". Los resultados fueron asombrosos: tal y como se documenta en un artículo publicado en el Journal of Urban Economics, la construcción experimentó un auge y los permisos se duplicaron en cinco años. Los economistas que estudiaron esta reforma descubrieron que los alquileres eran entre un 26% y un 33% más bajos de lo que habrían sido sin ella. Los alquileres siguieron disparándose en el resto de Nueva Zelanda, pero se estabilizaron en las zonas de Auckland donde se aplicó el upzoning. Como se ha mencionado anteriormente, Nueva Zelanda destaca por haber visto caer su ratio precio de la vivienda/renta después de 2021: a medida que los alquileres se estabilizaron y las rentas continuaron creciendo, el ratio disminuyó.

Otro ejemplo proviene de Houston, la cuarta ciudad más grande de Estados Unidos. Houston ha sido conocida durante mucho tiempo como el ejemplo paradigmático de una gran ciudad estadounidense que nunca adoptó la zonificación a nivel municipal, aunque algunos barrios tienen restricciones en las escrituras privadas que incorporan características similares a la zonificación. Pero a pesar de evitar la zonificación tradicional, Houston sigue contando con regulaciones de uso del suelo de diversos tipos. Por ejemplo, al igual que la mayoría de las ciudades, Houston establecía un tamaño mínimo de parcela de 5.000 pies cuadrados. Dado que la gente habría estado pagando por más terreno del que necesitaba, era menos probable que se construyeran formas alternativas de vivienda, como las casas adosadas. Primero en 1998 y luego en 2013, Houston redujo el tamaño mínimo de las parcelas a tan solo 1.400 pies cuadrados en algunas zonas de la ciudad. Como muestra la economista del Mercatus Center, Emily Hamilton, tras las reformas se produjo un auge de la construcción. A pesar de haber sumado más de un millón de habitantes entre 1970 y 2020, Houston consiguió mantener los precios medios de la vivienda por debajo de la media nacional.

Si Houston y Auckland demuestran el poder de la reforma local, Tokio muestra lo que es posible cuando una nación trata la vivienda como una infraestructura esencial en lugar de como una cuestión determinada por grupos de interés locales en competencia. Como detalla el experto en urbanismo André Sorensen en The Making of Urban Japan (2002), el país despojó a los municipios del poder de bloquear proyectos que cumplieran la normativa, convirtiendo de hecho la zonificación en un "derecho a construir" nacional en lugar de una negociación local discrecional. Los resultados de esta elección política son asombrosos. Según un análisis de 2016 del Financial Times, la ciudad de Tokio construye cada año más viviendas nuevas que todo el estado de California o toda Inglaterra, a pesar de disponer de muy poco terreno libre. Al eliminar los "puntos de veto" que plagan las ciudades occidentales, Tokio ha alcanzado el estatus de una megaciudad vibrante y en crecimiento donde los alquileres se han mantenido estables durante décadas.

Permitir que el mercado aumente la oferta mantiene la vivienda asequible

A medida que las familias se enriquecen y la población crece, aumenta la presión sobre los precios de la vivienda en las zonas más cotizadas. La respuesta natural del mercado al aumento de los precios es aumentar la oferta. Lamentablemente, en gran parte de Estados Unidos y del resto del mundo desarrollado, los gobiernos han establecido barreras artificiales para impedir esta respuesta del mercado. Si bien la escasez de viviendas fue creada por el proceso político —mediante el establecimiento de la zonificación y otras regulaciones sobre el uso del suelo—, la solución no tiene por qué venir de los gobiernos en forma de subsidios a la demanda. En cambio, para liberar las fuerzas del mercado y la iniciativa humana, los gobiernos deben flexibilizar las regulaciones sobre la oferta.

Las regulaciones sobre el uso del suelo no son la única interferencia en el proceso de mercado que hace que la vivienda sea menos asequible. Algunas formas de política comercial y proteccionismo también pueden perjudicar los precios de la vivienda. Por ejemplo, la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB) estima que los recientes aumentos de los aranceles sobre la madera y otros insumos pueden añadir al menos 10.000 dólares al precio medio de una vivienda. Aún más costosas son las regulaciones de construcción, que según la NAHB podrían superar los 90.000 dólares para una vivienda típica en 2021 y representaban alrededor del 40% del costo de las viviendas multifamiliares, como los edificios de apartamentos. Aunque no todas estas regulaciones podrían eliminarse de inmediato, lo mejor que pueden hacer los gobiernos para abordar el problema de la asequibilidad de la vivienda es averiguar cómo pueden dejar de ser un obstáculo.

Este artículo fue publicado originalmente en HumanProgress.org (Estados Unidos) el 10 de abril de 2026.