El control de alquileres en España está fracasando: Argentina ofrece una alternativa mejor
Marcos Falcone señala que el control de alquileres en España no solo reduce la oferta, sino que tampoco mejora las condiciones de los inquilinos. Falcone considera que España podría corregir el rumbo del mercado de alquileres, como lo hizo Argentina.
Por Marcos Falcone
El viernes 20 de marzo, ante la guerra de Irán, que ha provocado un aumento de los precios de la energía y otros productos, el presidente del Gobierno español, Pedro Sánchez, anunció medidas para reducir el costo de la vida. El control de los alquileres se incluyó entre esas medidas, a pesar de que ya está fracasando en España.
Según se informa, bajo la presión de uno de sus socios de coalición de izquierda, Sánchez decretó una prórroga a nivel nacional, a los precios actuales, de los contratos de alquiler a punto de expirar, lo que equivale, en la práctica, a una congelación de los alquileres. También ha establecido un límite máximo anual del 2% para los aumentos de alquiler hasta finales de 2027, que se aplicará a los contratos existentes indexados actualmente a la inflación.
Irónicamente, un informe publicado por el Instituto Juan de Mariana la misma semana del anuncio de Sánchez muestra el alcance del daño que diversas formas de control de alquileres ya están causando en España. Tras la introducción de topes a los alquileres en la región de Cataluña en 2024, la oferta de viviendas de alquiler ha disminuido un 23%. Aún más dramáticamente, la ciudad de La Coruña y la región de Navarra registraron una caída de la oferta de alquiler del 44% y el 51%, respectivamente, solo seis meses después de que designaran ciertas zonas como mercados inmobiliarios "en tensión" y también impusieran topes a los alquileres. En un país con un déficit estimado de 700.000 viviendas, el control de alquileres está empeorando aún más la situación.
El control de alquileres en España no solo reduce la oferta, sino que tampoco mejora las condiciones de los inquilinos. Como muestra el Instituto Juan de Mariana, allí donde se ha introducido recientemente el control de alquileres, la superficie media de las viviendas de alquiler ha disminuido y los precios por metro cuadrado se han mantenido iguales o han aumentado; en Barcelona, por ejemplo, los precios alcanzaron un máximo histórico en el tercer trimestre de 2025.
La experiencia española contrasta fuertemente con la de Argentina, que ha adoptado el enfoque exactamente opuesto desde que Javier Milei asumió la presidencia en diciembre de 2023. Antes de eso, la oferta se había desplomado un 53% tras la aprobación de una ley de control de alquileres en 2020. Pero después de que Milei la derogara diez días tras asumir el cargo, la oferta aumentó un asombroso 180% menos de un año y medio después (Mi colega Ryan Bourne y yo lo documentamos ampliamente aquí). En diciembre de 2025, los alquileres en la ciudad de Buenos Aires seguían estando casi un 30% por debajo en términos reales con respecto a dos años antes, y la oferta no ha disminuido.
El control de alquileres hace más daño que bien, como explica Ryan Bourne en The War on Prices. Esperemos que España corrija el rumbo como lo hizo Argentina antes de que las cosas empeoren mucho más.
Este artículo fue publicado originalmente en Cato At Liberty (Estados Unidos) el 25 de marzo de 2026.