Matando el sueño estadounidense para salvar el mítico sueño suburbano

EE.UU. está en medio de una crisis de vivienda, y California ha sido golpeada particularmente duro. Los costos de compra y alquiler están subiendo mucho más rápido que los salarios, y más estadounidenses que nunca antes creen que ser dueños de una vivienda es un objetivo poco realista —incluyendo 48% de los inquilinos, según una encuesta. Una de las principales causas son los esfuerzos herculeanos de los opositores de la reforma a las normas de zonificación para mantener regímenes arcaicos que restringen gran parte de la tierra residencial en EE.UU. al uso unifamiliar —61% en 2019.

Permitir un uso más intensivo en estas zonas de una sola familia para permitir el uso multi-familiar ayudaría a aliviar la escasez, conforme más unidades residenciales se volverían disponibles con la construcción de nuevas duplexes y triplexes, esto se sumaría al beneficio de darle a los individuos más libertad para decidir qué hacer con su propia tierra. En la misma línea, permitiría un mercado más libre para decidir qué barrios permanecen como vecindarios unifamiliares y cuáles empiezan a reflejar la creciente preferencia por una síntesis entre lo urbano y lo suburbano. 

Algunos propietarios de vivienda temen que el fin del uso unifamiliar reducirá los valores de las propiedades. Pero en realidad, como Matthew Yglesias observó, las decisiones locales acerca del uso de la tierra suelen causar “una subestimación sistemática del valor de construir más viviendas”. Ciertamente, los propietarios preocupados no son una camarilla. Como todos nosotros, ellos desean lo que parece ser su mejor interés económico: menos unidades en su barrio, derivando en que la escasez mantenga la demanda. Su instinto, sin embargo, está equivocado —al menos a gran escala.

Dos economistas han estimado que las “restricciones estrictas a la oferta nueva de vivienda” entre 1964 y 2009 han reducido hasta un 36 por ciento del “crecimiento agregado de EE.UU.” Ouch. Una causa significativa de esto, señala el economista de Harvard Edward Glaeser, son “los intereses arraigados —como los propietarios que controlan las juntas locales de zonificación y los residentes ricos de cooperativas que se oponen a todo cambio en el barrio— los que limitan la construcción en lugares productivos”. 

El mes pasado, el New York Times publicó un reportaje acerca de una conversión planificada de un lote unifamiliar en San Diego en una triplex de alquiler. Algunos propietarios que vivían cerca no estaban contentos. Un residente antiguo se quejaba de la pérdida del “Sueño estadounidense de vivir en un barrio de viviendas unifamiliares”. Estas expectativas, de que el carácter de los barrios suburbanos no cambiaría y nunca debería cambiar, no son solo ofensivas para aquellos desdeñosos de los esfuerzos por fuera del mercado para mantener el status quo. 

Sin algo de movimiento en las articulaciones, todos los males sociales que vienen con mercados de vivienda artificialmente restringidos empeorarán. Considerando todas las cosas, el partidario promedio de una reforma no quiere o espera que la mayor parte de los suburbios sean remodelados. 

Los gobiernos de los estados y locales que no han sido convencidos por las garantías de que una reforma difícilmente significaría el fin de la mayoría de los barrios unifamiliares pronto podrían experimentar en carne propia los efectos derivados de una menor propiedad de vivienda, de los precios altos de los alquileres y de un creciente número de personas sin vivienda. Desafortunadamente para el contribuyente promedio, las cosas muchas veces deben llegar lejos —sacudir las ventanas y traquetear las paredes, como cantaba Dylan— antes de que los funcionarios adopten medidas importantes. 

El aprieto de California es el ejemplo de esta tendencia. Su escasez de vivienda es posiblemente la peor en la nación, con varias de sus ciudades y pueblos sintiendo los peores efectos de décadas de leyes de zonificación cada vez más obsoletas. Fresno, alguna vez una de las ciudades más baratas e importantes en el estado, ahora es todo menos “cara”. No importa la crisis de los indigentes en el área metropolitana de Los Ángeles y el área metropolitana de la Bahía de San Francisco. Luego de años de arrastrar los pies, el gobierno del estado finalmente se ha visto obligado a tomar medidas radicales —tal vez menos drásticas que las que hubieran sido necesarias si la cuestión hubiese sido abordada antes. 

En septiembre, el gobernador Gavin Newsom firmó la Ley 9 del Senado, la cual, como escribió Slate, “efectivamente acaba con la zonificación de terrenos unifamiliares en el estado más grande del país”, “permitiéndole a los propietarios dividir sus lotes o convertir sus viviendas en duplexes, sin importar la zonificación local”. Solo porque la ley es drástica, sin embargo, no significa que esta tendrá éxito. La medida reciente de California es importante, pero la mentalidad local de “no en mi patio trasero” sigue siendo un rival poderoso. En una encuesta reciente, solo 55% de los propietarios de California favorecían construir más viviendas en el estado. 

Otros estados y municipalidades pueden aprender los costos que está sufriendo California por no haber actuado antes.  En 2019 Oregon estableció una mayor densidad familiar en todo el estado para las ciudades con más de 10.000 habitantes. El debate en otros estados está moviendo cada vez más hacia una reforma. Ayuda que varios grupos han empezado a superar los obstáculos para la acción colectiva. La mayor densidad familiar tiene el respaldo de una coalición diversa, incluyendo la AARP, la NAACP (que ha estado liderando la batalla legal durante décadas), los ambientalistas, los libertarios, y los Millennials. 

Esto tiene sentido. Las prácticas y preferencias sociales y económicas de los estadounidenses han cambiado en las últimas décadas —las sociedades siempre cambian. Pero nuestra geografía legal no se ha mantenido al día. Los costos de vivienda siguen siendo un albatros que gira alrededor el cuello en evolución de un país. Permitir una mayor densidad en los barrios unifamiliares para permitir el uso multi-familiar es un requisito para cualquier plan integral que busque aliviar la crisis endémica de vivienda en EE.UU.

Este artículo fue publicado originalmente en The Orange Country Register (EE.UU.) el 20 de noviembre de 2021.