El control de alquileres perjudicaría a las personas a las que pretende ayudar
Jeffrey Miron y Jonah Karafiol dicen que si Massachusetts quiere reducir los alquileres, la cuestión política más importante es cómo construir más viviendas, no cómo racionar las que el estado ya tiene.
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Por Jeffrey A. Miron y Jonah Karafiol
Se ha hablado mucho sobre la propuesta electoral de este noviembre para decidir si se deroga la prohibición estatal de 1994 sobre el control de alquileres a nivel local y se impone un tope vinculante a los alquileres en todo el estado.
Los legisladores también han propuesto, como una forma encubierta de control de alquileres, que la Legislatura restrinja el uso de software de fijación de precios algorítmica que ayuda a los propietarios a determinar el valor de sus propiedades.
El control de alquileres, en cualquiera de sus formas, acabaría perjudicando precisamente a las personas a las que pretende ayudar.
La medida electoral de Massachusetts limitaría los aumentos anuales de los alquileres al 5 por ciento o al aumento anual del índice de precios al consumidor, el que sea menor. Pero este punto de referencia históricamente no ha logrado reflejar los costos reales de mantener el parque de viviendas más antiguo.
Entre 2000 y 2024, la inflación de los alquileres fue, en promedio, aproximadamente un punto porcentual por año superior al IPC general —3,6 % frente a 2,6 %—, superando al IPC en 18 de esos 25 años y creciendo un 140% acumulado frente al 88% del IPC. Los costos operativos de los propietarios han crecido aún más rápido: el Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar informó que solo el seguro de la propiedad subió un 26% en 2023. Un tope vinculado al IPC o al 5%, lo que sea menor, obligaría a que los alquileres crecieran más lentamente de lo que lo han hecho históricamente —y más lentamente que los costos que deben cubrir.
Un edificio cuyos alquileres no pueden seguir el ritmo del aumento de los costos es un edificio cuyo propietario aplazará las reparaciones, omitirá las renovaciones y, finalmente, convertirá la propiedad en condominios u otros usos que escapen al límite máximo. Este patrón está documentado en ciudades con alquileres controlados, desde Nueva York hasta San Francisco, donde décadas de regulación dejaron una proporción desproporcionada del parque de viviendas controladas en malas condiciones físicas en comparación con unidades comparables a precio de mercado.
Los controles de alquiler generan una redistribución arbitraria de los recursos. El límite de Massachusetts se aplicaría independientemente de los ingresos o las necesidades del inquilino: un inquilino de Back Bay con altos ingresos recibiría la misma protección que una familia de bajos ingresos en Chelsea y —en términos monetarios— un beneficio mayor, porque el límite es un porcentaje de un alquiler base más alto. La transferencia de recursos iría de los propietarios a los inquilinos actuales —no de los propietarios a quienes más lo necesiten—.
La medida electoral eximiría a las nuevas construcciones durante sus primeros 10 años, así como a los edificios de cuatro unidades o menos ocupados por sus propietarios. Pero para todas las demás viviendas de alquiler, no habría desregulación de las vacantes: cuando un inquilino se muda, el nuevo inquilino heredaría el alquiler anterior en lugar de pagar la tarifa de mercado, lo que no ofrecería a los propietarios ningún alivio del precio artificialmente rebajado de la unidad.
Los costos del control de rentas también se extenderían más allá del sector controlado. El deterioro de los edificios con rentas controladas impondría costos a las propiedades circundantes, haciendo que el vecindario fuera menos atractivo y reduciendo el valor de las unidades no controladas en la zona.
Un estudio reveló que el fin del control de rentas en Cambridge en 1995 añadió alrededor de 1.800 millones de dólares al valor del parque de viviendas de la ciudad durante la década siguiente, y que más de la mitad de esa ganancia consistió en efectos indirectos para unidades que nunca estuvieron controladas. En otras palabras, la mayor parte del costo del control de rentas había sido asumida por propietarios a quienes la regulación nunca había afectado directamente.
Los partidarios de la medida electoral de Massachusetts argumentan que su exención de 10 años para las nuevas construcciones preservaría el incentivo para construir nuevas viviendas de alquiler. No sería así. Los desarrolladores de viviendas multifamiliares financian edificios con horizontes de 20 a 40 años. Es por eso que la gobernadora Maura Healey ha informado que seis desarrolladores perdieron su financiamiento después de que la pregunta electoral superara el umbral de firmas necesario para seguir adelante, con miles de unidades potenciales en juego.
Si Massachusetts quiere bajar los alquileres, la cuestión política más importante es cómo construir más viviendas, no cómo racionar las viviendas que el estado ya tiene. Las herramientas para lograrlo son conocidas y están bien estudiadas: flexibilizar las restricciones de zonificación, aumentar los índices de superficie construida permitidos, eliminar los distritos exclusivos para viviendas unifamiliares, legalizar las unidades de vivienda accesorias y acortar los trámites de permisos. La agenda de vivienda de Healey ya apunta en esta dirección, y la experiencia de ciudades como Austin —donde una zonificación permisiva permitió un auge de nuevas construcciones y una caída significativa de los alquileres— sugiere que estas políticas funcionan.
Los votantes de Massachusetts rechazaron el control de alquileres en 1994. Deberían rechazarlo de nuevo.
Este artículo fue publicado originalmente en Boston Globe (Estados Unidos) el 29 de mayo de 2026.