Cuando la política de vivienda se convierte en política monetaria

La semana pasada, el presidente Trump ordenó a sus "representantes" que compraran aproximadamente 200.000 millones de dólares en valores respaldados por hipotecas (MBS) de agencias. Parece ser un intento de reducir las tasas hipotecarias sin depender de una Reserva Federal que no está aplicando una política monetaria tan agresiva (reduciendo las tasas de interés) como le gustaría al Gobierno.

Eludiendo a la Fed, el plan se basa en Fannie Mae y Freddie Mac, las dos empresas patrocinadas por el Estado (GSE) que siguen operando bajo tutela federal, para hacer el trabajo pesado. Básicamente, la Administración está pidiendo a Fannie y Freddie que se embarquen en el tipo de compras de activos a gran escala (LSAP) que la Fed utilizó a raíz de la crisis financiera de 2008 y la pandemia de COVID-19.

Las LSAP son controvertidas incluso cuando las lleva a cabo el banco central encargado de gestionar la política monetaria. El hecho de que las GSE lleven a cabo una estrategia similar supone una ampliación significativa de su papel y un peligroso precedente institucional. Fannie y Freddie nunca fueron diseñadas para funcionar como autoridades monetarias alternativas.

Durante 2020-2021, la Reserva Federal compró aproximadamente 1,3 billones de dólares en MBS, y una estimación reveló que esas compras redujeron las tasas hipotecarias en unos 40 puntos básicos con respecto a lo que habrían sido de otro modo. Si se supone una relación proporcional y se aplican los mismos efectos al programa propuesto para las GSE, esta compra de 200.000 millones de dólares implicaría una reducción de aproximadamente 6 puntos básicos en las tasas hipotecarias, si todo lo demás se mantiene igual.

Aunque esta reducción sería bastante pequeña, es probable que esta estimación sea también un poco optimista. Se parte del supuesto de que la estimación original es correcta, que la relación entre las compras y los tipos es lineal y que las compras de Fannie y Freddie tendrían el mismo efecto que las compras de la Reserva Federal. Incluso con estos generosos supuestos, el efecto esperado es modesto (6 puntos básicos equivalen al 0,06%).

Aun así, en la medida en que las compras de MBS logren reducir los tipos hipotecarios en relación con lo que serían de otro modo, aumentarán la demanda de vivienda y, por lo tanto, aumentarán los precios de la vivienda, si el resto de factores se mantienen constantes. Dicho de otro modo, la reducción de los costos de financiación estimula la demanda de activos apalancados, como la vivienda, lo que eleva sus precios. Por lo tanto, aunque los tipos hipotecarios podrían bajar un poco, también cabría esperar que los precios de la vivienda subieran.

En noviembre de 2025, Fannie y Freddie tenían cada una aproximadamente 124.000 millones de dólares en sus carteras hipotecarias retenidas. Añadir 100.000 millones de dólares a cada una de ellas las situaría justo en el límite máximo del PSPA de 225.000 millones de dólares, lo que casi duplicaría el tamaño de las carteras retenidas y aumentaría considerablemente el perfil de riesgo de las GSE.

Es cierto que Fannie y Freddie ya asumen un riesgo crediticio considerable al garantizar hipotecas que no figuran en su cartera retenida, por lo que cuando Fannie y Freddie compran sus propios MBS, no aumentan necesariamente su exposición al riesgo crediticio.

Sin embargo, la compra de MBS adicionales obligaría a Fannie y Freddie a asumir un mayor riesgo de tipos de interés. Cuando los tipos de interés suben, el valor de estos activos (MBS) cae. Esta disminución del valor, a su vez, amenazaría con un mayor apoyo del Tesoro a las GSE, ambas ya descapitalizadas y respaldadas por el Gobierno federal. Ese riesgo es inherente a los mercados de renta fija y debe ser asumido por los inversores privados, no por las GSE y los contribuyentes estadounidenses.

Fannie y Freddie deberían desaparecer, no ampliarse. Más de quince años después de la crisis financiera, siguen estando infladas, expuestas políticamente y vulnerables a ser reutilizadas cada vez que a los funcionarios electos no les gustan los resultados predominantes del mercado.

Utilizar las GSE para eludir a la Reserva Federal invita a las futuras administraciones a tratar a Fannie y Freddie como herramientas alternativas aceptables de política macroeconómica. Ese tipo de desviación de la misión convierte los pasivos contingentes en instrumentos políticos y afianza la intervención del Gobierno en los mercados financieros.

La reducción de los tipos de interés de los préstamos es una justificación poco sólida para ampliar el papel del Gobierno federal en los mercados hipotecarios. Esta política aumentará la exposición de los contribuyentes al riesgo de los tipos de interés y socavará las ya frágiles fronteras institucionales. La financiación de la vivienda no necesita otro truco del Gobierno.

Este artículo fue publicado originalmente en Cato At Liberty (Estados Unidos) el 16 de enero de 2026.