Construya viviendas, no las expropie, alcalde Mamdani

"Block by Block", el "amplio plan" de Zohran Mamdani para reducir los precios de la vivienda en la ciudad de Nueva York, viene acompañado de una promesa peligrosa. "Cuando sea necesario", dijo el alcalde el 26 de mayo, "tomaremos medidas legales enérgicas para destituir a los propietarios y administradores negligentes" y transferir la propiedad a "administradores responsables". El problema: la propuesta es una usurpación de poder inconstitucional que agravaría la crisis de vivienda de la ciudad.

La cláusula de expropiación de la Quinta Enmienda estipula que el gobierno no puede expropiar "propiedad privada" para uso público sin una "indemnización justa". Existe un debate de larga data sobre hasta qué punto las regulaciones que restringen el uso de la propiedad, pero no la expropian directamente, se consideran expropiaciones. Sin embargo, prácticamente todos los juristas y académicos del derecho coinciden en que la confiscación directa sí lo es.

Las expropiaciones muy limitadas y sin compensación de edificios de apartamentos podrían justificarse en virtud de la llamada excepción del poder policial a la responsabilidad por expropiación, que permite al gobierno restringir los usos que representan una amenaza grave para la salud o la seguridad públicas. El programa 7A de Nueva York permite a la ciudad hacerse cargo de la administración de propiedades de alquiler que presentan condiciones peligrosas. Sin embargo, eso se aplica solo a casos extremos —menos de 30 propiedades al cierre del año fiscal 2024— y, por lo general, no da lugar a una confiscación permanente. La propuesta del alcalde es mucho más amplia.

Si el gobierno pudiera expropiar propiedades a su antojo, podría llevar a cabo incautaciones generalizadas contra cualquiera que utilice una propiedad de formas que el partido en el poder desapruebe, o con el fin de transferirla a sus compinches y a los grupos de votantes favorecidos. Tales abusos son comunes en los estados autoritarios, lo cual es una de las razones por las que los fundadores incluyeron la cláusula en la Declaración de Derechos en 1791. James Madison y otros la apoyaron en parte debido a las confiscaciones arbitrarias por parte de las autoridades británicas.

La propuesta del alcalde no solo viola las constituciones federal y estatal, que tienen restricciones casi idénticas sobre las expropiaciones. También agravaría la escasez en la ciudad. Ante la perspectiva de una posible expropiación, es probable que muchos propietarios retiren sus propiedades del mercado o ni siquiera las pongan a la venta. Las leyes de estabilización de rentas de Nueva York ya han llevado a los propietarios a abandonar miles de departamentos cuyo mantenimiento o mejora no resulta rentable. El alcalde busca hacer que la política de la ciudad sea más severa al "congelar" las rentas de cientos de miles de unidades, impidiendo incluso los modestos aumentos permitidos por la ley actual.

Como dijo Jason Furman, exdirector del Consejo de Asesores Económicos del presidente Barack Obama, a este periódico en 2024: "El control de rentas ha quedado tan desacreditado como cualquier otra política económica del conjunto de herramientas". Ese año, un metaanálisis de estudios publicado en el Journal of Housing Economics reveló que el control de rentas reduce considerablemente la cantidad y la calidad de las viviendas disponibles, ya que disuade a los propietarios de construir unidades y ponerlas en el mercado.

El alcalde suele denunciar las "desigualdades sistémicas" de la ciudad que han hecho que vivir allí sea más oneroso. Una gran oportunidad para hacer realidad esa retórica sería abordar las verdaderas barreras de acceso: las normas de zonificación excluyentes que limitan severamente la cantidad y los tipos de viviendas que se pueden construir en la mayor parte de los terrenos residenciales de la ciudad. Economistas y expertos en uso del suelo de todo el espectro político reconocen que estas restricciones son los principales obstáculos para la oferta. El jurista progresista Joshua Braver y yo hemos argumentado que tales restricciones también violan la cláusula de expropiación. El derecho a la propiedad consagrado en la Quinta Enmienda incluye el derecho a usar la propiedad, el cual se ve menoscabado por las severas limitaciones a la construcción.

Mamdani ha elogiado con razón a ciudades como Austin, Minneapolis y Auckland, Nueva Zelanda, que han sabido ver las ventajas de dar libertad a los propietarios privados para construir nuevas viviendas. Esa desregulación urbanística del tipo YIMBY —o "sí en mi patio trasero"— aumenta de manera confiable la oferta y reduce los precios. El plan "Block by Block" incluye algunos pasos en esta dirección, como el objetivo de facilitar la construcción de nuevas viviendas cerca del transporte público. Pero el efecto de tales medidas se vería atenuado por la expropiación y la ampliación del control de rentas. La mayor parte del plan consiste en aumentar el poder de la alcaldía, a pesar del pésimo historial de la vivienda de propiedad estatal en todos los lugares donde se ha intentado.

La derecha política tiene sus propias políticas de vivienda que no sirven de nada. Los aranceles y la deportación masiva de inmigrantes hacen que la vivienda sea más cara al aumentar el precio de los materiales de construcción y los costos de construcción, respectivamente. Algunos, tanto de la derecha como de la izquierda, también abogan por prohibir a los inversionistas institucionales ser propietarios de inmuebles de alquiler, aunque es probable que eso también reduzca la disponibilidad de opciones de vivienda.

Pero las políticas contraproducentes de la derecha no justifican las de Mamdani. Para aliviar la "crisis de vivienda cada vez más grave", hay que dejar de cavar un hoyo con más control gubernamental del tipo que la causó en primer lugar. El mejor camino es respetar los derechos constitucionales de propiedad y permitir que los propietarios construyan viviendas como deseen.

Este artículo fue publicado originalmente en The Washington Post (Estados Unidos) el 10 de junio de 2026.