Argentina: Inmuebles por las nubes, salarios por el subsuelo

Por Martín Simonetta

El fuerte aumento de los precios de los alquileres, y su impacto record en los salarios, ha sido una de las principales preocupaciones del gobierno nacional en las últimas semanas. A medida que se inicia la cuenta regresiva hacia las elecciones presidenciales 2007, resulta clave para el Ejecutivo evitar este impacto —dramáticamente negativo— en un alto espectro de votantes de clase media para los que el incremento del precio de sus alquileres representa una porción significativa de sus ingresos, con una ponderación sustancialmente mayor al peso de este rubro en el Indice de Precios al Consumidor (4,49%).

En este contexto, se anunció un plan de créditos para la vivienda que busca convertir a los “inquilinos en propietarios”. Más allá de las eventuales buenas intenciones del programa, las críticas hacia el mismo se sustentan en la dramática distancia abierta entre los salarios y el valor de los inmuebles. Tras la salida de la convertibilidad, la caída brutal del salario real, que ha afectado más evidentemente el poder de compra en los bienes transables, también lo ha hecho ferozmente en el terreno inmobiliario.

Según muestra un informe de la consultora Macroeconomía en base a datos de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) y de el Sistema Integrado de Jubilaciones y Pensiones (SIJyP), mientras en la Ciudad de Buenos Aires, los precios de los departamentos nuevos se encuentran un 20% por encima de los precios de 1996, el salario en dólares cayó un 40%. Asimismo, mientras en 1996, el salario promedio en blanco en dólares era 1.219, en el 2006 es de apenas de 708. Por otra parte, mientras el precio por m2 de departamento nuevo era de U$S 1.018 en 1996 y diez años más sería de 1.259.

El mismo informe señala que antes de la crisis 2001, el salario promedio la economía formal de la Ciudad de Buenos Aires permitía comprar más de 1 metro cuadrado, mientras que en el 2006, apenas permite adquirir la mitad (0,56 m2). Tengamos en cuenta que, tras la salida de la convertibilidad también la brecha entre salarios “blancos” y “negros” (más del 40% de la población) se agigantó, quedando estos últimos apenas por encima del nivel del 2001.

Como consecuencia, con lo que en la década de 1990 comprábamos un departamento de 2 ambientes, en la actualidad apenas podemos aspirar a pagar el valor adicional necesario para mudarnos de este departamento de 2 a uno de 3 ambientes.

Esta enorme brecha entre inmuebles y salarios hace que, inclusive con tasas de interés similares a las de la década de 1990, el nivel de créditos hipotecarios sea sustancialmente inferior.

A esta situación debemos agregarle un contexto de fuerte incertidumbre jurídica caracterizado por cuestiones diversas, desde las dificultades existentes en el proceso de ejecución de viviendas hipotecadas (motivo por el cual aparece la figura de “leasing” que permitiría que la garantía hipotecaria estuviera en manos del banco agilizando este proceso) hasta la amenaza permanente de poner topes a los alquileres, lo cual representa un fuerte desincentivo de los propietarios de inmuebles a volcarlos en el mercado de alquileres.

En síntesis, lo sucedido en el mercado inmobiliario refleja lo acaecido en otros ámbitos (como decíamos antes especialmente de bienes transables): también los automóviles, por ejemplo, se han alejado del poder adquisitivo del ciudadanos argentino medio —en términos de la cantidad de salarios necesarios para adquirirlos—, las computadoras, la carne, la leche, sólo para mencionar algunos ejemplos que son consecuencia de un modelo económico de tipo de cambio alto y salarios bajos.