14 de noviembre de 2012

¿Qué pasará con el mercado de la vivienda durante la segunda administración de Obama?

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por Mark Calabria

Mark A. Calabria es Director de Estudios de Regulaciones Financieras.

La ausencia más evidente durante la reñida campaña entre el presidente Barack Obama y Mitt Romney fue cualquier propuesta sustancial acerca del mercado de bienes raíces (en inglés). Después de todo fue una burbuja de bienes inmobiliarios la que condujo a la crisis financiera que ayudó a llevar a Obama a la victoria en 2008 y las recientes mejoras en el mercado de vivienda tal vez ayudaron a asegurar su reelección a principios de este mes. Así que la política de vivienda siempre estuvo ahí, aún si tan solo estuvo en el segundo plano. ¿Qué es probable que pase durante los próximos cuatro años con el mercado de la vivienda?

Bueno, la victoria de Obama significa que el director de la Reserva Federal Ben Bernanke mantendrá su posición, al menos hasta fines de su período en 2014. Eso significa que la política de la Fed de mantener las tasas de interés a niveles bajos sin precedentes continuará. Mientras que los márgenes de las hipotecas sobre los bonos de la Tesorería se han elevado, las hipotecas en general probablemente oscilarán cerca de niveles históricamente bajos a lo largo del próximo año, proveyendo una presión al alza sobre los precios de las viviendas.

Sin importar quien ganara las elecciones, el principal conductor de la política de vivienda iba a ser el mercado de vivienda. Con la recuperación de los precios de la vivienda (en inglés) en muchas áreas y las ejecuciones hipotecarias en un declive lento pero constante (en inglés) —en parte debido a los precios en alza y a un mercado laboral que está mejorando— Obama probablemente no introducirá nuevos programas de prevención de ejecuciones hipotecarias durante su segundo período. Como los Republicanos mantuvieron el control del congreso, los esfuerzos legislativos para forzar reducciones amplias en el balance de hipotecas bajo el agua están esencialmente muertos. Mientras que reformas de los programas HAMP (Programa de Modificación Home Affordable) y HARP (Programa de Refinanciación Home Affordable) (en inglés) de Obama son probables, estas serán modestas. De muchas maneras, creo que aquellos en la Casa Blanca están ansiosos de dejar la crisis de ejecuciones de hipotecas atrás de ellos y seguir adelante.

Con la victoria de Obama y las modestas ganancias de los Demócratas en el senado el presidente probablemente renovará sus intentos de lograr nombramientos claves. Entre esos está el nombramiento para reemplazar a Ed DeMarco, el director interino de la Agencia Federal de Financiamiento para la Vivienda. No solo influenciará este nombramiento los esfuerzos de modificación (o ausencia de estos) de Fannie Mae y Freddie Mac, sino que también le dará a la administración una voz más fuerte en los debates en el congreso acerca del futuro de estos gigantes de hipotecas patrocinados por el Estado. Considerando las notables diferencias entre los Republicanos en el congreso y los Demócratas en el senado y en la Casa Blanca en cuanto a la reforma de Fannie y Freddie, ambas empresas probablemente todavía estarán en su limbo de tutela estatal para fines del período de Obama.

El senado también probablemente influenciará sobre el nombramiento de un comisionado permanente para que maneje la Administración Federal para la Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés). Tal nombramiento se volverá cada vez más crítico, conforme, en mi opinión, la FHA requerirá algo de asistencia del contribuyente en los años siguientes. Si dicha asistencia excede los $10.000 millones, que yo creo que lo hará, entonces la reforma legislativa se vuelve una posibilidad sólida y tendría un énfasis en reducir las pérdidas del contribuyente.

Romney varias veces habló acerca de una reforma tributaria con un énfasis en reducir las deducciones para reducir las tasas impositivas. A pesar de una minoría vocal dentro de los círculos progresivos haciendo llamados a que sean deducibles los intereses de las hipotecas y utilizar el dinero para asistir en los alquileres, una victoria de Obama garantiza en gran medida la continuación de la deducibilidad de los intereses hipotecarios en su estado actual. Uno casi puede escuchar a las inmobiliarias soltar un respiro de alivio.

Con la reelección de Obama viene la probable permanencia de la Ley Dodd-Frank y su nueva creación, el Buró de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés). Una vez que las batallas sobre la existencia del CFPB se acaben, creo que la atención bipartidista se dirigirá a la regulación por parte de la agencia del mercado hipotecario (en inglés). Las definiciones de la Hipoteca Residencial Calificada  y la Hipoteca Calificada (QRM y QM, respectivamente, por sus siglas en inglés) de Dodd-Frank han provocado preocupación a lo largo del espectro político. Ya sea una preocupación de que a las familias de bajos ingresos y de minorías se les negará crédito debido a las restricciones de QRM/QM, o que las regulaciones detendrán al mercado de hipotecas/viviendas en general, un debate más sustancial empezará, últimamente resultando en un relajamiento de las provisiones de QRM/QM.

Mucho de lo que he discutido yace en el lado regulatorio de la política de vivienda. En gran medida, la verdadera acción permanecerá allí. Quién sea que ganara se iba a enfrentar a una realidad presupuestaria austera. Con poca probabilidad de hacer una reforma integral a las prestaciones sociales, el gasto discrecional será exprimido. Los programas de vivienda asistidos por el gobierno federal tendrán su financiamiento máximo (en términos reales) detrás de ellos. Mientras que el mercado de vivienda en general continuará ganando ímpetu a lo largo de los próximos cuatro años, ese ímpetu será lento. Faltan años para volver a los días de una apreciación de dos dígitos en los precios de las viviendas. Obama no estará liderando una burbuja de bienes raíces ni estará a cargo de limpiar otro desastre. Eso tendrá que esperar para las próximas administraciones.

Este artículo fue publicado originamente en AOL News (EE.UU.) el 7 de noviembre de 2012.